💡 律咖编者按：
本文由律咖网社群读者 ShuiLing 投稿分享。
为了方便大家阅读，律咖网编辑 JingJing（微信：lvga2015）对原文进行了细致的逻辑润色与合规性整理。希望能给正在 阿曼 创业路上的你带来真实的参考。

我是在阿曼马斯喀特一间咖啡馆里，盯着电脑屏幕发呆的。

手里攥着一份房产中介发来的合同草稿，旁边堆着三份不同版本的“官方要求清单”——一份是中文翻译的，一份是阿拉伯语的，还有一份是英文的，三个版本说法还不完全一样。

我问自己：在阿曼买一套房子，签个合同，怎么比开公司还复杂？

我不是来移民的。我是来调研的。
我一个广西小城出来的水果批发商，47岁，没背景、没关系，靠微信卖百香果和山楂片，疫情后收入跌了快一半，才想着看看海外有没有机会。
阿曼？听说它稳定、安全、不折腾。
结果，一套房，让我第一次怀疑：我是不是太天真了？

一、你以为买房子，就是付钱拿钥匙？

现实是：你得先证明你“配得上”住这里。

我原以为，只要找到中介，看中一套公寓，签合同、打款、过户，完事。
可中介第一句话是：“你需要一份 Ejari 证明，或者公司注册文件里的 Office Lease。”

我懵了：我连公司都没注册，怎么有办公室租赁合同？

后来才明白：阿曼的房产系统，和中国完全不同。
你不是“买家”，你是“潜在长期居住者”——政府要确认你不是来炒房的，也不是来短期旅游的。

他们要求你：

  • 提供 Ejari Certificate（注册租赁合同）——哪怕你只是租了三个月；
  • 或者，如果你注册了公司，必须提供 Memorandum of Association (MoA) 和 Office Lease（办公室租赁协议）；
  • 还可能要 Bank Reference Letter 或 Financial Statement，证明你有稳定资金；
  • 甚至，有些区域要求提交 Business Plan，哪怕你只是想买个房子住。

我问了三个中介，三个答案都不一样。
一个说：“你买公寓，只要Ejari就行。”
另一个说：“你得先注册公司，不然银行不批贷款。”
第三个干脆说：“你先找律师，我们不敢接。”

我开始怀疑：是不是所有中国创业者，在阿曼都得先过一遍“法律地狱”？

二、为什么阿曼的房产合同，像在拼乐高？

我翻了律咖网过去半年的社群讨论，发现一个共同点：
不是阿曼的法律太严，而是它太“碎片化”了。

你买的是住宅？
→ 可能需要 Ejari。
你买的是商业用途的公寓？
→ 必须有公司注册文件 + MoA。
你用的是外国护照？
→ 有些区域限制外国人购买，必须通过本地代理。
你打算长期居留？
→ 他们可能要求你证明“经济自给能力”，比如银行流水、保险、甚至孩子入学证明。

这不是“买房”，这是一场系统性合规测试。

我突然理解了：
阿曼不是在拦你，它是在筛人。
它不要“有钱就买”的游客，它要“能长期留下、不添乱”的人。

这让我想起我老家广西融安的集市——
卖水果的，得先办个摊位证，交点管理费，你才能摆。
阿曼的房产系统，就像那个摊位证，但它是国家级的、数字化的、多部门联动的。

问题是：
我一个卖水果的，怎么知道该找谁开这个证？

三、变量太多，别指望“标准答案”

我总结了五个变量，它们随时可能改写你的流程：

变量影响
房产类型住宅 vs 商业 vs 混合用途 → 所需文件完全不同
购买者身份中国护照？还是持有阿曼长期签证？
区域马斯喀特市中心？杜库姆经济区？不同区域政策不同
付款方式全款？贷款？银行是否接受外国人的贷款申请？
是否注册公司如果你有公司，流程会变，但门槛更高

我问过一位在阿曼待了八年的中国商人，他说：“别信网上说的‘三步搞定’。我见过有人花六个月才凑齐材料。”

他没骗我。
我试过联系阿曼房地产登记局（Real Estate Registration Department），官网是英文的，但客服邮箱三天没回。
我打电话给本地律师，对方说：“你先提供你的护照、签证、资金证明，我们才能评估你需要哪些文件。”

这像不像在玩“猜谜游戏”？
你得先交答案，他们才告诉你题目是什么。

四、我现在的选择：不急，但不能停

我放弃了“快速搞定”的幻想。
现在我只做三件事：

  1. 先租一套公寓，办 Ejari —— 用三个月租约，先拿到那个“入场券”。
  2. 不急着注册公司 —— 我只是调研，没必要现在花10万块注册一个空壳公司。
  3. 每天问一个问题 —— 在律咖网的交流群里，我每天问一个具体问题：比如“Ejari 可以用临时合同吗？”“银行参考信必须是阿曼本地银行吗？”

我发现，真正有用的信息，都藏在那些“没用”的对话里。
有人发了一张图，是阿曼政府官网的 PDF，标题是《Foreign Ownership of Property in Oman — Guidelines 2025》，我截图保存了。
还有人说：“你去 Muscat Municipality 的官网，点 ‘Ejari’，别信中介。”

我开始明白：
在阿曼，信息不是被“提供”的，是被“拼出来”的。

📌 常见问题 Q&A（基于公开信息整理）

Q1：在阿曼买房，必须先有 Ejari 吗？

  • 步骤：先租一个住宅，找正规中介签订租赁合同；
  • 路径：通过阿曼房地产登记系统（https://www.mr.gov.om）或授权代理申请 Ejari；
  • 要点清单：
    ✓ 护照复印件
    ✓ 租赁合同（双方签字）
    ✓ 房东身份证明
    ✓ 支付 Ejari 注册费（约 200-300 OMR）
    ✘ 不接受口头协议或私人合同

Q2：我没有公司，能买房子吗？

  • 步骤：可以，但仅限于部分区域（如马斯喀特、苏哈尔）；
  • 路径：通过本地持牌代理提交申请，提供：
    • 护照 + 签证页
    • 银行流水（近6个月）
    • 无犯罪记录证明（中国公证+阿曼使馆认证）
  • 要点清单：
    ✓ 住宅用途为主
    ✓ 不允许用于商业运营
    ✓ 部分楼盘只对阿曼公民或长期居留者开放

Q3：MoA 和 Office Lease 是必须的吗？

  • 步骤：如果你打算注册公司，且申请的是“ mainland company”（非自贸区），则必须提供；
  • 路径：通过阿曼经济部（Ministry of Commerce, Industry and Investment Promotion）申请公司注册；
  • 要点清单：
    ✓ MoA 必须由律师起草并公证
    ✓ Office Lease 必须是 Ejari 注册过的地址
    ✘ 自由区（如杜库姆）有自己版本的租赁协议，不通用

结论：别怕慢，怕的是你不敢开始

我曾经以为，创业是拼资源、拼人脉、拼运气。
现在我明白：在阿曼，创业是拼耐心、拼信息收集力、拼不放弃的笨功夫。

我不是律师，不是移民顾问，我就是一个想活下去的中国小老板。
我不会告诉你“一定能成”，也不会说“现在就去注册”。
但我想说：如果你也像我一样，被一堆英文文件压得喘不过气，别关电脑。

你不是一个人。
我在律咖网的群里，看到过三个和我一样的人：
一个在迪拜卖茶叶，被要求提供“商业计划书”；
一个在越南开民宿，被要求“证明房东同意转租”；
还有一个，在德国租办公室，被银行要“三年财务预测”。

我们都在同一个泥潭里，只是有人蹲着看，有人开始挖土。

也许不同人会有不同答案。

如果你也有类似经历——
在阿曼签过合同，被 Ejari 难住过，或者被 MoA 搞晕过——
欢迎交流。

你可以留言，也可以加律咖网编辑 JingJing 的微信：lvga2015，我们不推销服务，只分享真实踩坑记录。
如果你愿意，也可以加入我们的跨境创业交流群，一起整理那些没人写的“官方要求清单”。

没人能替你走这条路。
但至少，你可以知道，有人和你一样，还在路上。

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